房企規(guī)模之戰(zhàn)：頻繁合作拿地 停下就會(huì)被超越

在旭輝的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，旭輝總裁林峰站在一眾人前面，他清了清嗓說(shuō)：“這是一個(gè)大象跑得比螞蟻快的時(shí)代，規(guī)模房企增速明顯高于中小房企?！?/p>

他想了想，笑著說(shuō)：“我一直喜歡站著發(fā)言，因?yàn)檎局趴梢噪S時(shí)奔跑?！?/p>

在這個(gè)充滿(mǎn)熱血和壓力的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)仿佛走到十字路口，一方面行業(yè)規(guī)模的天花板已經(jīng)看到，拿地即賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去；另外一面則是規(guī)模房企的快速擴(kuò)張，它們都希望在這個(gè)行業(yè)降速的彎道實(shí)現(xiàn)自己的超車(chē)。

旭輝只是一個(gè)縮影，過(guò)去兩年房企巨頭們的奔跑速度讓人咋舌，而這種速度并沒(méi)有因?yàn)?017年市場(chǎng)降溫的預(yù)期而有所降低：碧桂園銷(xiāo)售目標(biāo)6000億，恒大銷(xiāo)售目標(biāo)4500億，保利銷(xiāo)售目標(biāo)3000億，旭輝將沖擊1000億，陽(yáng)光城將沖擊1000億……

伴隨著每家房企的銷(xiāo)售目標(biāo)若隱若現(xiàn)地曝光，這個(gè)時(shí)代有意無(wú)意將這些兇猛的企業(yè)推到浪潮前面：它們酷愛(ài)規(guī)模的根源是什么？

高增長(zhǎng)背后：合作開(kāi)發(fā)

在地產(chǎn)一哥的爭(zhēng)奪中，碧桂園成為了今年的焦點(diǎn)。

根據(jù)碧桂園公告，2017年前兩月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售約人民幣872.6億元，合同銷(xiāo)售建筑面積約999萬(wàn)平方米，在新的一輪競(jìng)爭(zhēng)中，碧桂園成為今年“地產(chǎn)一哥”的熱門(mén)人選。

同樣在高速增長(zhǎng)的還有旭輝，在其年報(bào)中顯示2016年全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額530億元，同比增長(zhǎng)75.5%；合同銷(xiāo)售面積約291.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42%。興業(yè)證券統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，旭輝2013～2017年的年復(fù)合增長(zhǎng)率為43.5%，該數(shù)據(jù)位列同行第一。

無(wú)論是碧桂園還是旭輝，高速增長(zhǎng)背后有著同樣的運(yùn)營(yíng)邏輯：合作拿地開(kāi)發(fā)。

來(lái)自克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園在前兩月的合約銷(xiāo)售金額約872億，權(quán)益金額則為628億，兩個(gè)數(shù)據(jù)差異的背后則是因?yàn)楹献鏖_(kāi)發(fā)因素影響。權(quán)益金額的數(shù)據(jù)是按照碧桂園在項(xiàng)目實(shí)際持股比例計(jì)算的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，而合約銷(xiāo)售金額則是全口徑計(jì)算碧桂園的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

長(zhǎng)期觀(guān)察碧桂園的克而瑞分析師朱一鳴發(fā)現(xiàn)，碧桂園2016年全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)中權(quán)益所有人占比由2015年的89%大幅下降至76%，從全年的新增土地來(lái)看，2016年碧桂園有近74%的新增項(xiàng)目是通過(guò)合作拿地或收購(gòu)的方式獲取的。

旭輝在兩個(gè)數(shù)據(jù)中差異就更加明顯，從克而瑞統(tǒng)計(jì)的2017年前兩月數(shù)據(jù)顯示，旭輝銷(xiāo)售流量金額為120.1億，而權(quán)益金額為72.1億，上述兩個(gè)數(shù)據(jù)的行業(yè)排名分別是14和24。

作為“合作之王”的旭輝，合作開(kāi)發(fā)商從一線(xiàn)房企到四線(xiàn)房企，從國(guó)有大牌到地方諸侯，合作數(shù)量為同行之最。在林峰的眼中，合作可以讓旭輝吸收各家開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)，打造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

“我們合作的原則很寬松，只要不違背紅線(xiàn)就可以。這個(gè)原則也讓我們獲得了很多合作伙伴?！绷址甯嬖V第一財(cái)經(jīng)記者。

風(fēng)險(xiǎn)還是規(guī)模

風(fēng)險(xiǎn)還是規(guī)模，這個(gè)問(wèn)題擺在每一個(gè)企業(yè)家的面前，而合作的策略則給了他們更多的一個(gè)思路。

以旭輝為例，其頂住了一輪又一輪的政策調(diào)控的同時(shí)還保持了自己的復(fù)合增長(zhǎng)，很大的原因之一就是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)的模式來(lái)平衡風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)模的關(guān)系。

在林峰看來(lái)，平衡規(guī)模、利潤(rùn)、負(fù)債的三者關(guān)系有助于旭輝在動(dòng)蕩的市場(chǎng)中對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。

從旭輝年報(bào)看來(lái)，其2016年核心凈利潤(rùn)28.3億元，較2015年上漲28%，毛利率、核心凈利潤(rùn)率較2015年也均有所提升，分別為25.4%及12.7%。負(fù)債方面，凈負(fù)債比率為50.4%，同比下降8.8個(gè)百分點(diǎn)。

相比于其他房企通過(guò)不斷放杠桿增加規(guī)模，旭輝的合作策略將自己的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了有效平衡。

碧桂園的擴(kuò)張同樣依賴(lài)了合作的因素，根據(jù)公告，碧桂園2016年全年新增土地預(yù)期建筑面積8752萬(wàn)平方米，同比增加129%，成為了房企歷年拿地面積之最；新增土地投資1775億元，同比大幅增加217%。

值得一提的是，碧桂園權(quán)益占比50%～60%和小于50%的新增土地?cái)?shù)量都占了近兩成，比2015年的占比都分別增加了一倍。

“合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增加可以顯著降低拿地成本和擴(kuò)張過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)?！敝煲圾Q告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

事實(shí)上，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)不僅可以降低拿地成本，還可以有效整合項(xiàng)目資源。比如對(duì)于操盤(pán)能力強(qiáng)的房企可以直接對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行操盤(pán)，并提高自己的品牌溢價(jià)，而對(duì)于資金能力強(qiáng)的房企可以給項(xiàng)目帶來(lái)更加低的融資渠道，進(jìn)一步降低成本。這樣的合作可以有效進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并共同分享收益。

正榮總裁林朝陽(yáng)認(rèn)為，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，僅依靠招拍掛獲得土地資源對(duì)房企而言成本太高了，合作開(kāi)發(fā)不僅可以實(shí)現(xiàn)合作雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，還可以降低公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金壓力，優(yōu)化資源配置。

“我們企業(yè)有一個(gè)49%和51%原則，就是在合作的過(guò)程中可以適當(dāng)進(jìn)行條件讓步，我們可以稍微吃虧一點(diǎn)占49%的利益，大家一起做好蛋糕，一起分享收益?！闭龢s投資發(fā)展部總經(jīng)理朱浩告訴記者。

克而瑞分析稱(chēng)，近幾年碧桂園、萬(wàn)科、保利能做到規(guī)?；瘮U(kuò)張，進(jìn)而始終保持行業(yè)龍頭的地位，與頻繁采用合作拿地的開(kāi)發(fā)模式是分不開(kāi)的。

大象的游戲

過(guò)去幾年，國(guó)內(nèi)房企合作拿地從無(wú)到有，從零星偶發(fā)的現(xiàn)象到頻繁發(fā)生，逐漸成為企業(yè)競(jìng)合的常態(tài)；合作模式則從初級(jí)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)直接合作模式，逐步向二級(jí)市場(chǎng)的項(xiàng)目合作和公司合營(yíng)演進(jìn)，參與企業(yè)也從弱弱聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合向強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合遞進(jìn)。

“為了嚴(yán)控拿地成本、減少風(fēng)險(xiǎn)，我們一直堅(jiān)持合作開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，現(xiàn)在拿地難度越來(lái)越大，合作將讓我們有更多幾率拿到土地?！绷址逭f(shuō)。

林峰的觀(guān)點(diǎn)不無(wú)道理，在這個(gè)規(guī)模決定話(huà)語(yǔ)權(quán)的時(shí)代，無(wú)論你曾叱咤風(fēng)云還是默默無(wú)名，都必須順應(yīng)時(shí)代的步伐，誰(shuí)也無(wú)法控制歷史的進(jìn)程。事實(shí)上，只要解決好管理的邊界，大象也能跳舞。行業(yè)馬太效應(yīng)明顯，集中度進(jìn)一步提高。

規(guī)模雖然不是萬(wàn)能，但是沒(méi)有規(guī)模似乎是萬(wàn)萬(wàn)不能的。在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)是，只有規(guī)模效應(yīng)的凸顯，才可以進(jìn)一步降低自己的拿地成本、融資成本，并可以獲得一些良好的并購(gòu)資源，形成企業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

輸?shù)舻乃俣纫馕吨e(cuò)過(guò)的商機(jī)，行業(yè)進(jìn)化，洪流滾滾，房地產(chǎn)業(yè)走向下半場(chǎng)，玩的是大象與大象之間的游戲。易居中國(guó)(企業(yè)）CEO丁祖昱預(yù)計(jì)，這個(gè)市場(chǎng)上很快會(huì)出現(xiàn)年銷(xiāo)售過(guò)萬(wàn)億的企業(yè)，而且時(shí)間不會(huì)太久。對(duì)于2017年，包括陽(yáng)光城、旭輝、新城、龍湖、魯能、招商都有沖擊千億的能力，或許不久后對(duì)于很多規(guī)模房企而言千億將成為一個(gè)門(mén)檻。

“過(guò)去一年開(kāi)發(fā)商的平均增長(zhǎng)率為30%，TOP50的開(kāi)發(fā)商增速都非?？?。房企拿地?zé)崆楦邼q，大家千萬(wàn)別停下腳步，停下就會(huì)被人超越?！倍∽骊耪f(shuō)。